Top of this page
Skip navigation, go straight to the content
Hieronder vindt u een korte beschrijving van de verschillende typen “beheerplannen” en in het bijzonder het “beheerplan gebouwen”.
Het beheerplan geeft aan de hand van de door u als gebouwbeheerder gemaakte evenals de door Dienst Huisvesting (DH) geadviseerde beleidskeuzes een beeld van de consequenties met betrekking tot het gebouw voor de periode van 5 jaar.
Het betreft een beeld van:
Het vaststellen welke maatregelen wanneer moeten worden genomen is mede bepaald door:
Met het reserveren van de genoemde bedragen stelt u zeker, dat het gebouw blijvend zal voldoen aan de daaraan te stellen eisen.
Het beheerplan is in principe een overeenkomst tussen de stakeholder en Dienst Huisvesting voor de komende 5 jaar.
Met vragen over dit plan kunt u contact opnemen met de steller van het beheerplan of het hoofd Beheer en Onderhoud van de Dienst Huisvesting, de heer R. van Nattem, telefoon (040) 247 4064.
Voor het Corporate Real Estate Management CREM van het TU/e vastgoed wordt voor het TU/e complex een aantal beheerplannen opgesteld. Het vastgoed wordt daartoe opgedeeld in een 4 tal categorieën:
Bij het opstellen van deze beheerplannen wordt de huidige kwaliteit van de in beschouwing genomen categorie vastgoed van het complex vergeleken met de gewenste kwaliteit. Het kwaliteitsniveau van het vastgoed omvat zowel technische, functionele als wettelijke aspecten, voor zover relevant voor de in beschouwing genomen categorie vastgoed.
Het eindresultaat van elk beheerplan is een visie voor de komende 5 jaar en een financieel meerjarenplan. Het is een weerslag van de financiële gevolgen van de in de tijd te treffen technische maatregelen, welke leiden tot het bereiken en behouden van de gewenste kwaliteit.
Beheerplannen staan niet op zichzelf. Het voor de TU/e opgestelde en goedgekeurde Structuur- en Inrichtingsplan is de belangrijkste randvoorwaarde voor het opstellen van beheerplannen.
Beheerplannen bieden het college en de gebouwbeheerders veel informatie. Niet alleen wordt inzicht gegeven in de kosten van het “op niveau” brengen en houden van de verschillende categorieën infrastructuur, maar ook kunnen de gevolgen zichtbaar worden gemaakt van verschuivingen in budget. Beheerplannen ondersteunen daardoor de stake- en shareholders bij het nemen van financiële beslissingen over het in stand houden van het onroerend goed.
Noodzakelijke technische maatregelen aan vastgoed zijn het gevolg van technische argumenten en van eisen vastgelegd in wetgeving, zoals bijv. veiligheid, ARBO en Milieu. Voor die noodzakelijke maatregelen bestaat weinig bandbreedte in de te maken keuzes. Voor de overige maatregelen bestaat die keuze wel degelijk. De beschikbaarheid van budgetten is van invloed op deze keuzes. Voor een verantwoorde keuze is inzicht nodig in de financiële consequenties die horen bij een bepaalde kwaliteitsnorm. Beheerplannen geven dat inzicht omdat voorzien kan worden in scenario’s die variëren van een uiterste ondergrens in kwaliteit tot en met realisering van nieuwbouwkwaliteit.
Bij het beheerplan gebouwen wordt de geconstateerde kwaliteit afgezet tegen de gewenste kwaliteit. De financiële consequenties voor het bereiken en/of in stand houden van de gewenste kwaliteit worden verwerkt in het meerjarenplan.
Kwaliteit.
Het is van belang het begrip “kwaliteit” in het kader van het beheerplan gebouwen nader te definiëren Er kan immers niet zinvol worden gecommuniceerd tussen de gebouwbeheerders en Dienst Huisvesting als beider beleving van het begrip “kwaliteit” niet op elkaar is afgestemd.
De conditie wordt vastgesteld aan de hand van inspecties conform de nieuwe Inspectie methodiek NEN 2767. De gewenste kwaliteit wordt vastgesteld door de gebouwbeheers binnen de kaders van het vastgoedbeleid.
In het kader van het beheerplan gebouwen omvat kwaliteit de technische aspecten van het gebouw. Ook de mate waarin wordt voldaan aan relevante wet- en regelgeving maakt daar deel van uit. Onderstaand wordt op deze elementen nader ingegaan.
Technische kwaliteit (conditie)
De inspectieresultaten worden bepaald op basis van de omvang en intensiteit van de gebreken die bij de elementengroepen van het gebouw worden aangetroffen. Het eindresultaat van de inspectieactiviteit is een conditiescore per elementgroep. De conditiescores van alle elementengroepen samen resulteren in de conditiescore van het gebouw.
De conditiescores zijn geobjectiveerd door ze zo nauwkeurig mogelijk te definiëren. Daarnaast wordt als referentie gebruik gemaakt van beeldmateriaal van schades aan willekeurige gebouwen.
De conditiescore (Cs) kan variëren van score 1: “geen gebreken, nieuwbouwkwaliteit” , tot conditiescore 6: “maximaal gebrekenbeeld, rijp voor de sloop”.
Gebruikswaarde is geen financiële waarde, maar geeft de mate aan waarin een gebouw het beoogde gebruik mogelijk maakt en ondersteunt.[v.d.Voordt & v Wegen, 2000]. Door het bepalen van de gebruikswaarde wil de Dienst Huisvesting de geschiktheid van een gebouw voor een bepaalde gebruiker in beeld brengen. Wanneer een gebouw niet voldoende geschikt blijkt te zijn, dienen maatregelen genomen te worden zodat het gebouw geschikt wordt gemaakt voor de betreffende gebruiker(s). De mate van geschiktheid van het gebouw voor de gebruiker(s), de gebruikswaarde, dient uitgedrukt te worden in een bepaalde score.
Gebruikswaardenbeoordeling is een nieuw proces binnen het vastgoedmanagement van de Dienst Huisvesting. Voor dit proces dient draagvlak gecreëerd te worden, zodat alle betrokken partijen inzien dat het beoordelen van de gebruikswaarde van de gebouwen wel degelijk van belang is voor het goed uitvoeren van het vastgoedbeheer [Aarts, 2006] .
Voorafgaand aan de inspectie wordt vastgesteld of nog andere Wet- en regelgeving aan de orde is. In voorkomend geval wordt daarop specifiek getoetst.
Technische conditie
De gebouwbeheerder wordt gevraagd zich uit te spreken over de gewenste kwaliteit (conditiescores). Het gewenste kwaliteitsniveau geldt als ondergrens voor de instandhouding. Dit betekent het continueren van het huidige kwaliteitsniveau van het gebouw of het binnen een aantal jaren op niveau brengen van het gebouw. De primaire functievervulling van het gebouw blijft bij de gekozen ondergrens vrijwel volledig gehandhaafd. Als het gebouw binnen 2 tot 3 jaar, buiten gebruik worden gesteld, een andere functie krijgt of wordt geamoveerd, is geen gewenste kwaliteit vastgesteld.
Tevredenheidnormering
Een tevredenheidsnorm is een maatstaf voor medewerkerstevredenheid met de focus op tevredenheid over de huisvesting en andere faciliteiten zoals ICT, het archief en het meubilair. Door de feitelijke tevredenheid te meten en deze te toetsen aan de norm, kan worden vastgesteld of de huisvesting in de beleving van de medewerkers voldoende goed presteert. De norm definieert het prestatieniveau “voldoende goed” c.q. bij welke percentage tevreden medewerkers de huisvesting voldoende goed presteert [CfPB op zoek naar een tevredenheidsnorm, 2006]
De financiële vertaling van al deze maatregelen is te vinden in het meerjarenplan.
Uit het Structuur- en Inrichtingsplan en voortvloeiend hieruit uit het gebruiksduurplan, blijkt welke mutaties in het gebouw vanuit de functionele behoeftestelling voortvloeien. Deze mutaties kunnen bestaan uit uitbreiding, functiewijziging, sloop en vervangende nieuwbouw.
Echter op basis van de technische kwaliteit kunnen ook mutaties in het gebouw geadviseerd worden. Gebouwen waarbij over de gehele linie sprake is van slechte conditiescores en waarbij de kosten om de gebouwen op een door de gebouwbeheerder gewenst niveau te brengen buitensporig zijn, worden opgenomen als te renoveren in het investeringsplan.
Grote aanpassingen aan het gebouw worden niet gefinancierd vanuit onderhoud. De normale exploitatiegelden zijn hiervoor niet toereikend. Te zijner tijd dienen hiervoor programma’s van eisen opgesteld te worden.